どっちを選ぶ？「元金均等返済」と「元利均等返済」の違いと金利上昇時の影響

元金均等返済と元利均等返済の違い

住宅ローンには、元金均等返済と元利均等返済の2つの返済方法があります。

元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定（均等）となる返済方法です。返済が進むにつれて、元金が減っていくことで発生する利息も減るため、同じ金利・借入金額であれば総返済額は元利均等返済より少なくなります。

しかし、元金が多い返済開始当初の返済額が高いため、その時期に家計が耐えられることが利用の前提条件になります。また、借入審査において求められる収入要件（年収基準など）が高くなり、希望額を借入れにくくなる場合があります。

一方、元利均等返済は、金利が変わらない限り、返済額（元金＋利息）が一定となる返済方法で、毎月同じ返済額の中で元金と利息の割合が変化します。元金均等返済よりも総返済額は多くなりますが、毎月の返済額が一定であることから、返済計画が立てやすい点が特徴です。

図　元金均等返済と元利均等返済

出所：日本FP協会作成

金利上昇時にはどちらが有利？

住宅ローンで変動金利を選んだ場合、返済中に金利が上昇すると元金均等返済・元利均等返済のどちらでも基本的には返済額が増加します。

元金均等返済では元利均等返済に比べて元金の減り方が速いため、金利が上昇したときでも総返済額の増え方は緩やかになります。

ただし、元利均等返済は、多くの金融機関で「5年ルール※1」「125%ルール※2」が採用されており、金利上昇時にすぐに返済額が増えないケースがほとんどです。しかし、この2つのルールは総返済額を軽減する仕組みではありません。万一、金利の大幅な上昇により毎月の利息が返済額を上回ると、未払利息が発生します。未払利息は最終返済期日に残った元金と併せて請求されるケースが多く、まとまった資金が必要になる可能性があります。

一方、元金均等返済ではこの2つのルールがない金融機関が多く、金利上昇がすぐに毎月の返済額に反映されます。また、住宅ローン返済開始の初期に金利が上昇すると、一番返済額が多いと見込まれる初回の返済額よりも、金利上昇時点の返済額の方が高くなる可能性もあり、返済計画に影響が出る可能性があります。

※1　5年ルール：変動金利の適用金利が途中で変わっても、5年間は毎月の返済額を据え置くルール
※2　125%ルール：5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額の上限をそれまでの返済額の125％までとするルール

それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解し、自分に合った方法はどちらかしっかり検討することが大切です。

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