公開：2026.02.03

指数上昇で注目集まる J-REIT市場

J-REITの概要と市場動向

J-REITは、投資家から集めた資金などでオフィスビルや商業施設、物流施設、住宅などの不動産を購入・運用し、賃料収入や売買益を分配して還元する不動産投資信託の一種です。証券会社を通じて売買できます。

一般的に不動産へ投資するためには多額の資金が必要で、物件選びや管理などの手間もかかります。一方、J-REITは少額から購入可能で、運用はプロが行います。また、1銘柄で複数の不動産に投資することもでき、リスクの分散効果が期待できます。

図　J-REITの仕組みとメリット

出所：日本FP協会作成

市場動向をみると、東証REIT指数（配当除き）は2025年4月から上昇傾向が続いています。また、割安・割高を測るNAV倍率（純資産価値倍率）は市場全体で0.95倍と、目安となる1倍を下回っている状態です（いずれも2025年11月末現在）。

J-REITの価格変動の要素と注意点

2025年は高い利回りを維持したJ-REITですが、今後の金融政策などにより長期金利が上昇すれば、J-REITの分配金利回りと国債利回りの差（イールドスプレッド）が縮小し、相対的な魅力が低下する可能性があります。また、借り入れコストの増加が収益を圧迫するリスクも懸念材料です。

しかし、J-REITは空室率や賃料相場など、不動産の市況にも大きく影響を受けます。日本経済に景気回復の兆しが見えれば、J-REITの価格押し上げにもつながるでしょう。そのため、引き続き日本経済の動向を注視する必要がありそうです。

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