5年連続上昇の路線価　その傾向と相続税・贈与税への影響は？

路線価（標準宅地）の平均値

2026年7月に公表された相続税路線価（以下、路線価）は、全国的に強い上昇傾向を示しています。

全国約31万地点の標準宅地における対前年平均変動率は＋2.9%となり、5年連続で上昇しました。これは、現在の算出方法となった2010年以降で過去最大の上昇率です。都道府県別では東京都の9.4％が最も高く、沖縄県、大阪府も上昇が5%を超えました。

全国最高路線価は東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通りで1㎡当たり5,336万円と、41年連続の首位となりました。

全国的な路線価上昇の背景には、インバウンド（訪日外国人）需要や堅調な住宅需要、再開発の進展などが挙げられます。

図表　令和7年分で下落または横ばいだった県庁所在都市の令和8年分の動き

都市	最高路線価の所在地	最高路線価（千円/㎡）		対前年変動率
都市	最高路線価の所在地	令和8年分	令和7年分	令和8年分	令和7年分
山形	香澄町1丁目　山形駅前大通り	180	175	2.9％	0.0％
福島	栄町　福島駅前通り	205	200	2.5％	0.0％
水戸	宮町1丁目　水戸駅北口ロータリー	225	220	2.3％	0.0％
前橋	本町2丁目　本町通り	145	135	7.4％	0.0％
名古屋	中村区名駅1丁目　名駅通り	13,040	12,880	1.2％	0.0％
津	羽所町　津停車場線通り	195	195	0.0％	0.0％
和歌山	友田町5丁目　JR和歌山駅前	380	370	2.7％	0.0％
鳥取	栄町　若桜街道通り	91	91	0.0％	▲3.2％
松江	朝日町　駅通り	145	140	3.6％	0.0％
山口	小郡黄金町　山口阿知須宇部線通り	150	145	3.4％	0.0％
徳島	一番町3丁目　徳島駅前広場通り	300	295	1.7％	0.0％
松山	大街道2丁目　大街道商店街	700	690	1.4％	0.0％

出所：国税庁「令和8年分都道府県庁所在都市の最高路線価」を基に日本FP協会作成

県庁所在地の下落はゼロ、実家の評価額が上がる可能性も

都道府県庁所在都市の最高路線価は44都市で上昇し、青森、津、鳥取の3都市は横ばい、下落は35年ぶりにゼロでした。さいたま、東京といった都市部だけでなく、盛岡、奈良、佐賀などの地方都市も前年比で10％以上上昇しています。

これらの結果から、地価上昇が大都市圏だけの動きではない点がうかがえます。ただし、最高路線価は駅前や商業地が中心で、地方の住宅地すべての上昇を示すものではありません。

それでも実家周辺にも路線価の上昇が及んでいれば、以前より土地の評価額が上がり、相続税がかかる場合には、税額が想定より増える可能性もあります。相続税負担の増加が気になる場合、早めに路線価などで土地の評価額を確認し、必要に応じて生前贈与などの対策を講じるとよいでしょう。路線価は、贈与税でも土地評価の基準になります。